بخش مسکن یکی از مهمترین بخش‌های اقتصاد کشور است. چرا که علاوه بر اینکه جز نیازهای اساسی شهروندان یک جامعه محسوب می شود، یک حوزه مهم و اثرگذار در سیستم اقتصادی نیز هست.
یکی از مهمترین محورهای اقتصادی که مقام معظم رهبری روز گذشته در دیدارشان با هیئت دولت مطرح کردند تأکید بر تکمیل و اتمام پروژه مسکن مهر است. ایشان فرمودند:
” اگر احتمالا با اصل طرح مسکن مهر و یا نحوه تزریق اعتبارهای بانکی به آن مخالفتی وجود دارد، اما این را هم بدانیم که اکنون چند میلیون نفر چشم انتظار تکمیل مسکن مهر هستند و باید این کار بطور جدی پیگیری شود و به اتمام برسد.”
همین تأکید به جای و البته مهم معظم له توجهات را بر آن میدارد تا به بررسی اوضاع کنونی بازار مسکن و ارزیابی تصمیمات و سیاست گذاری های در این حوزه پرداخته شود.
بخش مسکن یکی از مهمترین بخش‌های اقتصاد کشور است. چرا که علاوه بر اینکه جز نیازهای اساسی شهروندان یک جامعه محسوب می شود، یک حوزه مهم و اثرگذار در سیستم اقتصادی نیز هست. به نحوی که دولت در بسته خروج از رکود خود از بخش مسکن به عنوان بخش پیشران اقتصاد یاد می کند. بر همین مبنا توجه به این حوزه همواره یکی از دغدغه‌های اصلی دولت‌ها بوده است. چرا که تصمیمات و سیاست گذاری ها و البته اقدامات هر دولت در تنظیم بازار مسکن یکی از مهمترین شاخص های ازریابی عملکردهای اقتصادی دولت ها به شمار رفته است.
یر همین اساس دولت یازدهم هم لاجرم به این حوزه ورود داشته است و در طول یک سال گذشته تصمیمات و سیاستگذاری هایی را در بخش مسکن اتخاذ و اجرا کرده است:
الف) نقدهای گاها غیر منصفانه
بی تردید یکی از مهمترین اقداماتی که دولت یازدهم در بخش مسکن پیگیری کرد نقد بر اجرای پروژه های مسکن مهر توسط دولت نهم و دهم بود. به طوری که از ابتدای آغاز بکار دولت تدبیر و امید مخالفت ها با ادامه این طرح مطرح می شد. در گزارش عملکردهای ۱۰۰روزه رئیس جمهور و یا سایر گزارش های مستقیم ایشان به مردم، سخنرانی های اقتصادی و… توسط رئیس جمهور و سایر اعضای تیم اقتصادی دولت اشکالات و ایرادات اساسی به پروژه مسکن مهر وارد شد و به کرات بسیاری از معضلات اقتصادی امروز کشور همچون حجم بالای نقدینگی وافزایش تورم سالهای اخیر را از تبعات اجرای ناموفق این پروژه عظیم معرفی شد.
از برخی اظهارات و نقدهای غیر منصفانه که بگذریم به هر حال آنچه تاکنون روشن گشته است این است که دولت یازدهم با ادامه اجرای طرح به هیچ عنوان موافق نیست و علی رغم اینکه تاکنون بارها وعده اتمام پروژه های ناتمام مسکن مهر را به ثبت نام کنندگان داده است ولی تکمیل و یا اتمام این طرح مسکوت مانده است و میلیون ها ایرانی که به امید خانه دار شدن در این طرح شرکت کرده بودند را آشفته و سرگردان و شاید هم از تحویل گرفتن واحدهای خود نا امید ساخته باشند.
ب) اصرار بر طرح مسکن اجتماعی با وجود ایرادات جدی
علاوه بر انتقادات جدی بر مسکن مهر، دولت یازدهم تصمیمات دیگری هم در این حوزه داشته اند. به طوری که برای حل مشکل مسکن مردم، طرح مسکن اجتماعی به عنوان طرح جایگزین مسکن مهر پیشنهاد شد. اما امروز بعد از گذشت یک سال، پیش نویس طرح مسکن اجتماعی هنوز در کمیسیون های مجلس در حال بررسی است و طبق اظهارات برخی نمایندگان اجرایی شدن این طرح نیاز به اصلاحات جدی دارد تا این طرح تصویب شود و به مرحله اجرا برسد.
اخیرا هم متصدیان بازار مسکن همچون وزیر مسکن و شهرسازی و معاونان ایشان و البته رئیس کل بانک مرکزی از طرح ایجاد صندوق پس انداز مسکن سخن می گویند و در همین راستا بحث وام های ۸۰ میلیونی برای خرید مسکن را مطرح می کنند.
وزیر مسکن و رئیس کل بانک مرکزی در نامه اخیر خود خطاب به رئیس جمهور آورده اند:
در قالب این طرح ۵۰ درصد ارزش یک واحد مسکونی تسهیلات به زوج‌های جوان پرداخت خواهد شد، به طوری که دولت در نظر دارد ۸۰ میلیون تومان تسهیلات خرید در ازای ۲۰ میلیون تومان پس‌انداز متقاضیان پرداخت و متقاضی نیز باید حدود ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان را تامین کند.
البته در حالی این طرح مصرانه از طرف دولت یازدهم پیگیری می شود که کارشناسان حوزه مسکن ایرادات اساسی و نقدهای جدی را بر این طرح وارد می دانند:
۱. برخلاف دولت قبل که طرف عرضه را مورد توجه قرار داده بود سیاستمداران بخش مسکن در دولت یازدهم بر این عقیده‌اند که تنها راه‌حل خروج از رکود در بخش مسکن، توانمندسازی و تحریک طرف تقاضاست. این در حالی است که کارشناسان اقتصادی بر این باورند که با افزایش وام خرید مسکن تعادل منابع و مصارف بانک های عامل به هم می‌خورد و این نگرانی وجود دارد که به دلیل عدم منابع کافی برای پرداخت وام مجبور شوند تا از خط اعتباری بانک مرکزی استفاده کنند و به دنبال آن رشد پایه پولی به افزایش نرخ تورم که دولت تأکید جدی بر کاهش آن دارد، ایجاد شود.
۲. مسلما اجرای چنین طرحی برای دولت بار مالی هنگفتی خواهد داشت. به طوری که کارشناسان از کسری حدودا ۱۰ تا ۱۴ میلیارد تومانی منابع برای اجرای این طرح خبر داده اندو از ایجاد بار مالی غیرقابل تحمل برای بانک‌ها و افزایش اضافه‌برداشت بانک‌ها از منابع بانک مرکزی، بی‌بهره ماندن دیگر بخش‌های تولیدی از منابع محدود بانکی و تشدید رکود اقتصادی در حوزه‌های دیگر و نقض معیارهای سلامت نظام بانکی به عنوان مضرات این طرح برای سیستم بانکی کشور نامبرده اند.
با اینکه قبلا دولت بر خزانه خالی تأکید کرده و بر وجود این کسری ها بیش از دیگران برای اجرای این طرح آگاه است، علت این پافشاری بر برداشت از منابعی که موجود نیست، جای تعجب و سوال دارد.
۳. حداقل زمان ممکن برای افزایش عرضه و تولید در بازار مسکن ۲ سال زمان بر است. با افزایش اعتبارات در حوزه مسکن حتما تقاضا افزایش یافته و این افزایش تقاضا در در سمت عرضه تا حداقل دو سال پاسخی نخواهد گرفت. پس با اجرای این سازوکار، حتما نتیجه ای جز افزایش انتظارات تورمی، تحریک تقاضای سفته بازی در املاک و افزایش قیمت زمین و در نهایت افزایش قیمت مسکن را نخواهد داشت.
۴. نقد دیگری که بر طرح مذکور وارد است این است که در افراد متقاضی برای شرکت در طرح باید حداقل ۵۰تا ۷۰میلیون تومان پس انداز داشته باشند تا بتوانند وام ۸۰ تا ۹۰میلیونی را دریافت کنند. علاوه بر این باید این توانایی را داشته باشند که ماهیانه ۲ تا ۳ میلیون اقساط این وام را پرداخت کنند. این در حالی است که مشخص است متقاضیان و شرکت کنندگان در این طرح عمدتا از قشر متوسط جامعه هستند. سوال مهم این است که چند درصد این افراد چنین پس انداز و توان چنین بازپرداختی را خواهد داشت؟
البته جدای از اینکه وزیر مسکن در پاسخ به این سوال که آیا خانه اولی ها که عمدتا زوج های جوان هستند می‌توانند این مبالغ را تامین کنند، گفت: بله، آنها می‌توانند از پدر، مادر و برادر در این زمینه کمک بگیرند! ، باید ذکر شود در پاسخ به این سوال در نامه آورده شده است: که البته اقساط باید طوری باشد که فشاری به فرد وارد نشود و راه حلی هم برای آن ارائه شده است این است که باید سود این وام ها خیلی کم باشد. در حالیکه مشخص است نظام بانکی در حال حاضر تقبل این سود پایین را نمی کند. پس راه حلی که برای این مشکل پیشنهاد شده است این است که دولت یارانه پرداخت کند. در این صورت آیا زمانیکه یارانه دادن ها در طرح هدفمندی یارانه ها با آن همه اشکال که پابر جاست، قرار است با اجرای این طرح یارانه دادن ها گسترش هم داشته باشد؟
ج) بهبود در بازار مسکن با اهداف غیرسیاسی
در نهایت نکته مهم آنست که اگر دولت میخواهد در حوزه مسکن برای مردم گامی بردارد در درجه اول باید به اصل ۳۱ قانون اساسی باور و التزام داشته باشد. زیرا در حالی که امروز مسکن بیشترین سهم را از سبد هزینه ای خانوارهای ایرانی دارد، اصل ۳۱ قانون اساسی دولت را موظف می کند برای تامین مسکن اقشار مختلف (با اولویت محرومان) برنامه داشته باشد.
این به این معناست که دولت باید رویکرد لیبرالی را در حوزه تأمین مسکن کنار بگذارد و نه برای بهره برداری های سیاسی، نه برای اثرگذاری جدی مسکن بر رشد اقتصادی (افزایش درآمد سرانه) ونه به جهت لابی قوی صاحبان منافع عظیم در بخش مسکن همچون دلالان بزرگ مثل بانکهایا انبوه سازان و …به تصمیم گیری در حوزه مسکن بپردازد. بلکه می بایست هدف اصلی از سامان دادن به بازار مسکن و برنامه ریزی برای تأمین و تولید مسکن، افزایش رفاه شهروندان علی الخصوص نیازمندان به مسکن باشد.
البته امروز راهکارهای تحقق این هدف مهم کاملا روشن است. بارها تأکید شده است که مشکل اصلی امروز بازار مسکن دلالی ها و واسطه گری هاست. حتما تحریک طرف تقاضا فقط افزایش این دلالی ها را در پی خواهد داشت. بنابراین اگر قرار باشد اتفاقی مثبت در بازار مسکن بیفتد باید در جهت کنترل این دلالی ها باشد. طرح هایی مثل پیگیری اجرای طرح کد دهی به مشاورین املاک و یا اجرای کارآمد طرح مالیات بر خانه های خالی و… که قبلا برای حل این معضل پیشنهاد و تصویب شده بود وعلی رغم اینکه طرح هایی پخته و مثمر ثمری برای کاهش دلالی ها در بازار مسکن بودند امروز با کندی و بسیار ضعیف اجرایی می شود. مسلما عزم جدی برای کاهش دلالی ها، ثبات نسبی در بازار مسکن را در پی خواهد داشت و در این صورت بستر و زیرساخت مناسب برای اجرای سیاست های بهبود اوضاع مسکن فراهم خواهد شد.
انتهای پیام/دانا
